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16宗流拍、35宗底价成交,南京三批土拍门槛降低未能驱散“寒潮”「鏖战“两集中”」

日期:2022年06月14日

       上海报道, 为提高开发商拍卖土地的积极性, 南京第三轮土地集中拍卖降低了房企参与拍卖的门槛, 取消了股权转让限制等要求, 上调了住宅限价 在一些行业释放足够的诚意。 但土地拍卖结果显示, 在国有企业的支持下, 南京土地市场严重分化为两级, 除河西以外的其他地区都迎来了土地拍卖冷潮:35 46块地块以底价售出, 拍卖在拍卖开始前终止。 在售出的15块地块中, 有16块地块在本轮中通过。 国企支撑市场两极分化 11月25日, 南京市今年最后一次集中供地结束。 共推出46宗地块, 总出让面积约176万平方米, 起拍价约318.68亿元。 最高价约363亿元。 在这次集中出让中, 南京依然按照“限房价、定质量、争地价”的方式进行。 不过, 与其他公布第三批土地供应计划的城市一样, 南京也降低了招标门槛, 在开盘前释放了积极信号。 例如, 南京规定具有房地产开发三级资质的企业可以参加拍卖, 取消“不得联合注册招标、不得合作开发”和“严格限制股权转让”的要求; 在保证金方面, 第三批土地供应除外。 除高淳区仍为30%外,

其余地区的保证金比例已降至20%。 为调动房企参与竞拍的积极性, 南京本轮土地供应也提高了中心城区优质地块占比。 建业河西板块、秦淮南部新城、城东板块有很多优质住宅用地供应。 其中, 建业河西板块已挂牌8宗地块, 其中豫西南6宗, 江心洲2宗, 为该板块近年来成交量最大的宗地。 此外, 不少地块的原石限价也有所上调。 例如, 河南G112地块的毛坯限售已达到46350元/平方米, 较上一轮上涨近2000元/平方米。 尽管南京在第三轮土地拍卖中释放了足够的诚意, 但“寒冬”中的房企仍不太积极拿地:开拍仅1分钟, 13块地块进入底价成交待定 公证 仅用了3个半小时, 46块土地全部被拍卖, 总成交价为325.31亿元。 46宗地块中,

35宗地块以底价成交, 1宗地(六合区雄州街宗地)因无报价未售出, 溢价宗地成交5宗, 整体溢价率仅为3.39%。 南京安居科认为, 与前两次土地拍卖相比, 溢价率明显偏低, 可见控制地价的意图明显。 据科瑞地产研究分析, 在南京本轮土地拍卖中, “国企托地现象较为明显。本次拍卖中近80%的土地拍卖为地方国有 独资企业。” 例如, 在成交的35块地块中, 成交价最高的2021G122号地块被南京交通集团旗下的南京通瑞房地产开发有限公司以底价约 37.4亿元。 此外, 江宁城建接手江宁区三块地块、高淳区安居、南方新城开发共同拿下高淳区三块地块。 《中国时报》读者看到, 除金地商产、裕业集团等少数民营企业外, 申业、东南国投、栖霞建设、中北等征地房地产企业均为国有企业或国有企业。 自有资产背景。 上述科瑞地产研报还指出, “除河西外, 其他地区都迎来了土地拍卖的寒潮”。 从土拍信息来看, 此次中签的5个地块(河南G112、G113、G114、G115、G116)集中在传统热门的河西板块。 市场消息显示, 除G111地块外, 其余地块注册房企均超过12家, 最火爆的G112地块更是中标保利、华润、仁恒、 厦门建发和龙湖。
        深受企业青睐。 5个中签地块中, G116单户地块意外中签。
        南京安居科分析称, G116地块虽然是单人公寓用地, 但经历了15轮报价, 出乎意料地登上了顶峰。 楼面价格仅为5024元/平方米。 租金36000元/年, 年利润大致估计在7.5%, 利润率相当可观。 从市场来看, 豫南板块地处南京核心区, 生活配套成熟, 板块能级较高。 据好地研究院统计, 2020年1月至2021年10月, 河南板块共供应商品房63.8万平方米, 商品房成交量69.4万平方米; 而同期江心洲板块商品房供应33.4万平方米,

商品房销售35.5万平方米, 市场供不应求。 相反, 那些在远郊的地块, 大多不受房地产公司的青睐。 例如, 据中国指数研究院统计, 六合G140地块无人竞拍, 拍卖以失败告终; 新城南区大小场2块地块以底价出让, 1块地块仅拍卖一轮; 丽水高淳15地块全部以底价出让。 值得一提的是, 本轮集中供地原计划出售61块住宅用地, 但11月22日晚, 南京市规划和自然资源局宣布终止15块土地, 约占 总数的四分之一。 . 从区域分布看, 13例来自江宁、江北六合、丽水等非主城区。 公开资料显示, 这些地块暂停销售的主要原因是注册开发商数量不足。 低温运行、低价交易是常态。
        南京房地产学会会长、南京工业大学天成房地产研究所所长吴向华认为, 虽然市场放宽了信贷政策, 但包括二手房指导价、学区、房产税等。 不确定因素较多, 市场仍处于观望期。 “开发项目销售高度分化, 库存再创新高。因此, 开发商为了规避短期风险,

选择了安全的拿地策略。” 吴向华向《华夏时报》记者分析。 克瑞地产研究表示, 虽然南京也加大了优质土地的供应, 降低了参与拍卖的门槛, 提高了部分板块的限价, 但第三轮集中供地的热度远低于此。
        第二轮, 建业除外。河西以外其他板块的土拍热度直接陷入寒冬,

包括之前土拍的热点——南方新城。 “归根结底, 土地拍卖热度的下滑, 归根结底还是因为目前房企资金压力没有得到缓解。” 该机构的研究报告解释说, 虽然近期房地产信贷政策有所调整, 但民营企业的融资口岸并未放松。 此外, 项目支付速度并未有效加快, 房企仍高度紧张, 土地拍卖热情不高, 预计重点城市三轮土地拍卖热度仍将保持低位。 “与第一批、第二批集中供地相比, 在全国降温浪潮的影响下, 本次集中发售的热度下降更为明显, 同时板块热度的两极分化也更为明显。 严肃的。” 中指研究院南京分院分析师杨帆向《华夏时报》记者指出。 杨帆认为, 综合来看,

在“两地集中”的土地供应模式下, 2021年全国土地市场供需规模将明显缩小, 土地价格将上涨。 第三次集中土拍卖市场降温表现更为明显。 企业拿地更加谨慎, 触底红线的房企大多“暂停”新增土地储备。 “预计未来全国土地市场将继续低温运行, 底价成交将成为普遍现象。” 杨帆判断。
       

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